В разделе согласования результатов оценки акций должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке акций, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке акций описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке акций, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке акций, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
В приложении к отчету об оценке акций должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемых акций, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по оцениваемым акциям (при их наличии).
Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке акций?
При составлении Отчета об оценке акций оценщик придерживается следующих принципов:
- в отчете об оценке акций должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения его стоимости (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке акций, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке акций не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке акций материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости данных акций и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке акций не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки акций при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки акций?
При проведении оценке акций применяются следующие стандарты:
- Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.
Какие этапы включает в себя оценка акций?
Оценка акций включает в себя следующие этапы:
1) Заключение договора на оценку акций;
2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемых акций. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемым акциям. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемых акций Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об оцениваемых акциях производится по следующим направлениям:
- имущественные права и обременения, связанные с данными акциями;
- местоположение оцениваемых акций;
- физические характеристики объектов;
- информация о текущем использовании оцениваемых акций.
3) Анализ рынка недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке акций, но влияющей на их стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость оцениваемых акций и использовавшихся при определении их стоимости. Сбор данных об оцениваемых акциях производится по следующим направлениям:
- макроэкономические факторы, влияющие на стоимость данных объектов;
- социально-экономическая ситуация в районе расположения оцениваемых акций;
- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на акции, аналогичные оцениваемым;
- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки акций.
4) Анализ наиболее эффективного использования оцениваемых акций. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оценки акций и типичных способов их использования Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании данных акций.
5) Применение подходов к оценке акций. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке данных акций трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемых акций.
7) Предоставление Отчета Заказчику оценки акций и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке.
Какие подходы используются при проведении оценки акций?
Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик при проведении оценки акций обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Соответственно, при проведении оценки акций используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке акций зависит от характера оцениваемых акций, а также доступности и качества необходимой исходной информации.
В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки акций. Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки акций в рамках применения каждого из подходов.
Затратный подход к оценке акций основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемые акции цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичных или аналогичных по назначению и качеству акций. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемых акций с использованием затратного подхода.
Сравнительный подход к оценке акций основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемые акции сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходных акций, обладающих такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемых акций.
Рыночная стоимость оцениваемых акций, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах акций, сходных с оцениваемыми. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку рыночной стоимости оцениваемых акций.
Доходный подход к оценке акций основан на представлении о том, что стоимость оцениваемых акций зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этими акциями. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемых акций генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.
Стоимость акций, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этими акциями (с учетом фактора времени).
Таким образом, при проведении оценки акций обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данных акций.
Какие виды стоимости определяются в процессе оценки стоимости акций?
В задании на оценку акций (приложение к заключаемому с оценщиком договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При проведении оценки акций используются следующие виды стоимости:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость.
При определении рыночной стоимости оцениваемых акций определяется наиболее вероятная цена, по которой данные акции могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать акции, а другая не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемых акциях, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
- оцениваемые акции представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных акций;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемые акции и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за оцениваемые акции выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения оцениваемых акций на открытом рынке означает, что они представлены на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных акций, при этом срок экспозиции оцениваемых акций на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цены сделки с оцениваемыми акциими - наибольшие из достижимых по разумным соображениям цен для продавцов и наименьшие из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемых акциих, по которым заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделок, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка недвижимости, доступным на дату оценки акций.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделок с оцениваемыми акциими имеются мотивы для совершения сделок, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить данные сделки.
При определени инвестиционной стоимости акций определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данных акций. При определении инвестиционной стоимости оцениваемых акций, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости оцениваемых акций определяются расчетные величины, отражающие наиболее вероятные цены, по которой данные акции могут быть отчуждены за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавцы вынуждены совершать сделки по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемых акций, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемые акции на условиях, не соответствующих рыночным.
Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:
Тел.: (495) 724-75-82, (499) 251-06-22
E-mail: info@apline.ru
Отправка сообщения
