Оценка имущества

• количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества.
  Данная информация в зависимости от оцениваемого имущества должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с оцениваемыми объектами, их физических свойствах, износе и устареваниях;
• количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав оцениваемого имущества, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки;
• информация о текущем использовании оцениваемого имущества;
• другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемому имуществу, существенно влияющие на его стоимость;

ж) Анализ рынка подобных объектов, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемому имуществу, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки имущества в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке имущества с приведением расчетов или обоснован отказ от использования подходов, применение которых в данном случае неприемлемо;
и) Согласование результатов оценки имущества. В разделе согласования результатов оценки имущества должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке имущества, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке имущества, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке имущества должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы (при их наличии).

Какие виды стоимости определяются при проведении оценки имущества?

В задании на оценку имущества предприятия (приложение к заключаемому с оценщиком договору) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При проведении оценки имущества используются следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость.

При определении рыночной стоимости имущества определяется наиболее вероятная цена, по которой данное имущество может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать имущество, а другая не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены об имуществе, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
- имущество представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за данное имущество и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за оцениваемое имущество выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения оцениваемого имущества на открытом рынке означает, что оно представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции данного имущества на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемым имуществом - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемом имуществе, по которому заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка недвижимости, доступным на дату оценки имущества.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемым имуществом имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

При определении ликвидационной стоимости имущества определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данное имущество может быть отчуждеон за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по его отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать дапнное имущество на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость определяется как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования имущества. При определении инвестиционной стоимости оцениваемого имущества, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

На каких принципах основывается проведение оценки имущества?

При составлении Отчета об оценке имущества предприятия оценщик придерживается следующих принципов:

• в отчете об оценке имущества должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения их стоимости (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке имущества, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке имущества не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке имущества материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости данного имущества и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке имущества не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки имущества при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

На основе каких стандартов производится оценка имущества?

При проведении оценки имущества предприятия применяются следующие стандарты:
- Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие подходы используются при проведении оценки имущества?

Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик при проведении оценки имущества предприятия обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Соответственно, при проведении оценки имущества используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке имущества зависит от характера оцениваемого имущества, а также доступности и качества необходимой исходной информации.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки имущества. Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки имущества в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход к оценке имущества основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за данное имущество сумму, большую, чем та, в которую обойдется его воспроизводство или замещение. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного имущества является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход к оценке имущества основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемое имущество сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного имущества, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или идентичные объекты, должны отражать их рыночную стоимость.

Рыночная стоимость имущества, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемыми. Поэтому возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или идентичных объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку имущества.

Доходный подход оценке имущества основан на представлении о том, что стоимость имущества зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта им владения. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемого имущества генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Стоимость оцениваемого имущества, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим имуществом (с учетом фактора времени).

Таким образом, при проведении оценки имущества обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного имущества.

Более подробно о подходах и методах, использующихся при оценке имущества, Вы можете узнать на странице - Оценка стоимости имущества

Какие этапы включает в себя оценка имущества?

Оценка имущества предприятия включает в себя следующие этапы:
1) Заключение договора на оценку имущества;
2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к объекту оценки. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемого имущества Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки производится по следующим направлениям:
- имущественные права и обременения, связанные с оцениваемым имущества;
- местоположение объекта оценки;
- физические характеристики оцениваемого имущества;
- информация о текущем использовании объекта оценки.
3) Анализ рынка недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемому имуществу, но влияющих на его стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость имущества и использовавшихся при определении его стоимости. Сбор данных об оцениваемом имуществе производится по следующим направлениям:
- макроэкономические факторы, влияющие на стоимость имущества;
- социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта оценки;
- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты, аналогичные оцениваемым;
- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки имущества.
4) Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого имущества. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оцениваемого имущества и типичных способов его использования Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании данного имущества.
5) Применение подходов к оценке имущества. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке имущества трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемого имущества.
7) Предоставление Отчета Заказчику оценки имущества и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке.

Ответы на интересующие Вас вопросы, касающиеся оценки имущества, Вы можете узнать, проконсультировавшись с нашими специалистами.

Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

Тел.: (495) 724-75-82, (499) 251-06-22
E-mail: info@apline.ru
Отправка сообщения