Оценка зданий
Какие виды стоимости определяются в процессе оценки зданий?
Что представляет собой Отчет об оценке зданий?
Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке зданий?
Какими стандартами руководствуется оценщик при проведении оценки зданий?
Какие этапы включает в себя оценка зданий?
Какие подходы используются при проведении оценки зданий?
Какие виды стоимости определяются в процессе оценки зданий?
В задании на оценку здания (приложение к заключаемому с оценщиком договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При проведении оценки зданий используются следующие виды стоимости:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость.
При определении рыночной стоимости оцениваемых зданий определяется наиболее вероятная цена, по которой данные здания могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать здание, а другая не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом здании, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
- оцениваемое здание представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных зданий;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемое здание и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за оцениваемое здание выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения оцениваемых зданий на открытом рынке означает, что они представлены на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных зданий, при этом срок экспозиции оцениваемых зданий на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цены сделки с оцениваемыми зданиями - наибольшие из достижимых по разумным соображениям цен для продавцов и наименьшие из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемых зданиях, по которым заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделок, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка недвижимости, доступным на дату оценки зданий. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделок с оцениваемыми зданиями имеются мотивы для совершения сделок, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить данные сделки.
При определени инвестиционной стоимости зданий определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данных зданий. При определении инвестиционной стоимости оцениваемых зданий, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости оцениваемых зданий определяются расчетные величины, отражающие наиболее вероятные цены, по которой данные здания могут быть отчуждены за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавцы вынуждены совершать сделки по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемых зданий, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемые здания на условиях, не соответствующих рыночным.
Что представляет собой Отчет об оценке зданий?
В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке зданий нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В отчете об оценке здания должны содержаться следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
- общая информация, идентифицирующая оцениваемые здания;
- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке зданий;
- итоговая величина стоимости оцениваемых зданий;
б) Задание на оценку зданий в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике.
Сведения о заказчике оценки зданий:- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике оценки зданий:
- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки зданий;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки зданий.
В отчете об оценке зданий должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки зданий;
е) Описание оцениваемых зданий с приведением ссылок на документы, устанавливающие их количественные и качественные характеристики.
В отчете об оценке зданий должна быть приведена следующая информация об оцениваемых зданиях:
- количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий.
Данная информация в зависимости от оцениваемых зданий должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с оцениваемыми зданиями, их физических свойствах, износе и устареваниях;
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав оцениваемых зданий, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки зданий;
- информация о текущем использовании оцениваемых зданий;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемым зданиям, существенно влияющие на их стоимость;
ж) Анализ рынка коммерческой недвижимости, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемым зданиям, но влияющих на их стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки зданий в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке зданий с приведением расчетов или обоснован отказ от использования подходов, применение которых к оценке данных объектов неприемлемо;
и) Согласование результатов оценки зданий. В разделе согласования результатов оценки зданий должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке зданий описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
В приложении к отчету об оценке зданий должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по оцениваемому зданию (при их наличии).
Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке зданий?
При составлении Отчета об оценке здания оценщик придерживается следующих принципов:
- в отчете об оценке зданий должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения его стоимости (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке зданий, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке зданий не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке зданий материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости данных зданий и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке зданий не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки зданий при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки зданий?
При проведении оценки здания применяются следующие стандарты:
- Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.
Какие этапы включает в себя оценка зданий?
Оценка здания включает в себя следующие этапы:
1) Заключение договора на оценку зданий;
2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемых зданий. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемым зданиям. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемых зданий Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об оцениваемых зданиях производится по следующим направлениям:
- имущественные права и обременения, связанные с данными зданиями;
- местоположение оцениваемых зданий;
- физические характеристики объектов;
- информация о текущем использовании оцениваемых зданий.
3) Анализ рынка недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке зданий, но влияющей на их стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость оцениваемых зданий и использовавшихся при определении их стоимости. Сбор данных об оцениваемых зданиях производится по следующим направлениям:
- макроэкономические факторы, влияющие на стоимость данных объектов;
- социально-экономическая ситуация в районе расположения оцениваемых зданиях;
- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на здания, аналогичные оцениваемым;
- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки зданий.
4) Анализ наиболее эффективного использования оцениваемых зданий. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оценки зданий и типичных способов их использования Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании данных зданий.
5) Применение подходов к оценке зданий. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке данных зданий трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемых зданий.
7) Предоставление Отчета Заказчику оценки зданий и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке.
Какие подходы используются при проведении оценки зданий?
Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик при проведении оценки здания обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Соответственно, при проведении оценки зданий используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зданий зависит от характера оцениваемых зданий, а также доступности и качества необходимой исходной информации.
В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости здания. Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки зданий в рамках применения каждого из подходов.
Затратный подход к оценке зданий основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемые здания цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичных или аналогичных по назначению и качеству зданий. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемых зданий с использованием затратного подхода.
Сравнительный подход к оценке зданий основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемые здания сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходных зданий, обладающих такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемых зданий.
Рыночная стоимость оцениваемых зданий, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах зданий, сходных с оцениваемыми. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку рыночной стоимости оцениваемых зданий.
Доходный подход к оценке зданий основан на представлении о том, что стоимость оцениваемых зданий зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этими зданиями. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемых зданий генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.
Стоимость зданий, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этими зданиями (с учетом фактора времени).
Таким образом, при проведении оценки зданий обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данных зданий.
Более подробно о подходах и методах, использующихся при оценке зданий, Вы можете узнать на странице - Оценка стоимости здания
Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:
Тел.: (495) 724-75-82, (499) 251-06-22
E-mail: info@apline.ru
Отправка сообщения
|
