Н Е З А В И С И М А Я    О Ц Е Н К А    С О Б С Т В Е Н Н О С Т И

 

Оценка помещений

Какие стандарты применяются Оценщиком при проведении работ по оценке помещений?
Какие виды стоимости могут определяться при проведении оценки помещений?
Что являет собой Отчет об оценке помещений?
Какими принципами руководствуется оценщик при составлении Отчета об оценке помещений?
Какова последовательность процесса оценки помещений?
С помощью каких подходов производится оценка помещений?

Какие стандарты применяются Оценщиком при проведении работ по оценке помещений?

При проведении оценки помещения применяются следующие стандарты:
- Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие виды стоимости могут определяться при проведении оценки помещений?

В задании на оценку помещения (приложение к заключаемому с оценщиком договору) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки помещения. При проведении оценки помещений используются следующие виды стоимости:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость.

Рыночная стоимость помещений - это наиболее вероятная цена, по которой данные помещения могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать оцениваемые помещения, а другая не обязана принимать исполнение;
- оцениваемые помещения представлены на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных помещений;
- стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемых помещенях, по которым заключается сделка, и действуют в своих интересах;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемые помещения и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за оцениваемые помещения выражен в денежной форме.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемыми помещениями - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Возможность отчуждения оцениваемых помещений на открытом рынке означает, что они представлены на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных помещений, при этом срок экспозиции их на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемыми помещениями имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить эту сделку.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемых помещениях, по которым заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и оцениваемых помещениях, доступным на дату оценки.

Инвестиционная стоимость оцениваемых помещений - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данных помещений. При определении инвестиционной стоимости оцениваемых помещений, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость помещений - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой оцениваемые помещения могут быть отчуждены за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению помещений. При определении ликвидационной стоимости оцениваемых помещений, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать данные помещения на условиях, не соответствующих рыночным.

Что являет собой Отчет об оценке помещений?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке помещения нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В отчете об оценке помещений должны содержаться следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов содержатся:

  • общая информация, идентифицирующая оцениваемые помещения;
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке помещений;
  • итоговая величина стоимости оцениваемых помещений;
б) Задание на оценку помещений в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки помещений и об оценщике. В отчете об оценке приводятся следующие сведения о заказчике оценки помещений и об оценщике. Сведения о заказчике оценки помещений:
  • о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике помещений:
  • об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки помещений;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки помещений. В отчете об оценке помещений должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки;
е) Описание оцениваемых помещений с приведением ссылок на документы, устанавливающие их количественные и качественные характеристики.
В отчете об оценке помещений производится описание следующих данных:
  • количественных и качественных характеристик оцениваемых помещений. Данная информация содержит в том числе сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с оцениваемыми помещениями, а также их физических свойствах, износе и устареваниях;
  • количественных и качественных характеристик элементов, входящих в состав оцениваемых помещений, которые имеют специфику, влияющую на результаты их оценки;
  • информации о текущем использовании оцениваемых помещений;
  • других факторов и характеристик, относящихся к оцениваемым помещениям, и существенно влияющих на их стоимость;
ж) Анализ рынка недвижимости, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемым помещениям, но влияющих на их стоимость. В разделе анализа рынка представляется информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости, и содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки помещений в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов. В данном разделе производится описание применения подходов, приводятся расчеты или обосновывается отказ от применения подходов к оценке данных помещений;
и) Согласование результатов оценки помещений. В разделе согласования результатов оценки помещений производится согласование результатов расчетов, полученных с использованием различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке помещений, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке помещений описание процедуры соответствующего согласования. При проведении в согласовании взвешивания результатов, полученных при применении различных подходов к оценке помещений, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке помещений, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

Приложение к отчету об оценке помещений содержит копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемых помещений, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и других документов (при их наличии).

Какими принципами руководствуется оценщик при составлении Отчета об оценке помещений?

Составление Отчета об оценке помещения производится оценщиком с учетом следующих принципов:

  • содержание отчета об оценке помещений не должно вводить в заблуждение его пользователей, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке помещений, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки помещений должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости объекта и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке помещений не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности);
  • в отчете об оценке помещений должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения их стоимости (принцип существенности).

Какова последовательность процесса оценки помещений?

Оценка помещения производится следующими этапами:
1) Заключение договора на оценку;
2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемых помещений. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемым помещениям. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра помещений Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об оцениваемых помещениях производится по следующим направлениям:
- имущественные права и обременения;
- местоположение;
- физические характеристики;
- информация о текущем использовании.
3) Анализ рынка недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке помещений, но влияющей на их стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость оцениваемых помещений и использовавшихся при определении их стоимости. Сбор данных об оцениваемых помещениях производится по следующим направлениям:
- макроэкономические факторы, влияющие на стоимость оцениваемых помещений;
- социально-экономическая ситуация в районе расположения оцениваемых помещений;
- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на помещения, аналогичные оцениваемому;
- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки помещений.
4) Анализ наиболее эффективного использования помещений. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оценки помещений и типичных способов использования Оценщик делает вывод о наиболее эффективном их использовании.
5) Применение подходов к оценке помещений. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке помещений трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости оцениваемых помещений.
7) Предоставление Отчета Заказчику оценки помещений и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке.

С помощью каких подходов производится оценка помещений?

Оценщик при проведении оценки помещения в соответствии с ФСО № 1, п. 20 использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обоснует отказ от использования того или иного подхода. Соответственно, при проведении оценки помещений используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Целесообразность применения подходов зависит от типа оцениваемых помещений, а также качества и доступности исходных данных об оцениваемом помещении.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки нежилого помещения, то есть конкретных способов расчета его стоимости. Согласно ФСО № 1, п. 20, Оценщик может самостоятельно определять методы оценки помещений в рамках применения каждого из подходов.

Суть затратного подхода к оценке в том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемые помещения цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичных или аналогичных по назначению и качеству помещений. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемых помещений с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход к оценке помещений основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемые помещения сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходных помещений, обладающих такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемых помещений.

Рыночная стоимость оцениваемых помещений, рассчитанная сравнительным подходом, определяется исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах помещений, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основывается на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку рыночной стоимости оцениваемых помещений.

Суть доходного подхода к оценке помещений в том, что их стоимость зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этими помещениями. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемых помещений генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации оцениваемых помещений и дохода от их последующей (возможной) продажи.

Стоимость оцениваемых помещений, определенная с использованием доходного подхода, основана на расчете текущей стоимости будущих чистых доходов от владения оцениваемыми помещениями (с учетом фактора времени).


В целях рассмотрения целесообразности применения подходов к оценке помещений, Оценщиком собирается информация об оцениваемых помещениях и их окружении. Производится анализ собранной информации с целью выявления наиболее эффективного способа использования оцениваемых помещений, что является важным моментом в процессе оценки, так как их стоимость является функцией полезности и прямо зависит от возможности наиболее эффективного использования.

После того, как определяется способ наиболее эффективного использования оцениваемых помещений, рассматривается целесообразность применения обязательных к использованию подходов к оценке помещений, при этом некоторые данные могут быть задействованы сразу в нескольких методах.

В результате анализа реальных предложений о продаже и аренде помещений, Оценщиком выявляются объекты, сходные по своим параметрам с оцениваемыми помещениями. Таким образом, с учетом специфики оцениваемых помещений и характера производимой оценки, Оценщик зачастую считает применение сравнительного подхода приемлемым как для расчета рыночной стоимости этих помещний, так и для определения рыночной величины арендной платы при возможной их сдаче в аренду.

Поскольку при оценке отдельных помещений Оценщик зачастую не располагает данными о строительном объеме здания, частью которого они являются, и сведениями о произведенных в здании ремонтных работах, а приблизительный расчет стоимости строительства подобного здания с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом, и расчета стоимости, приходящейся на единицу площади оцениваемых помещений, при отсутствии необходимой для этого информации, может привести к большой погрешности при вычислениях, то Оценщик считает целесообразным отказаться от применения затратного подхода к их оценке помещений.

Еще одни аргументом против использования затратного подхода в оценке помещений является то, что Оценщику не известны случаи подобного "изощренного" приобретения в собственность отдельных помещений посредством строительства всего здания.

В соответствии с вышесказанным, в большинстве случаев, для оценки помещений оценщики используют только два подхода к оценке: сравнительного и доходного.


Более подробно о подходах и методах, использующихся при оценке помещений, Вы можете узнать на странице - Оценка нежилого помещения

 


Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

Тел.: (495) 724-75-82
E-mail: info@apline.ru
Отправка сообщения

(495) 724.75.82, Moscow, Apline L.L.C., 2005-2012. Старая версия сайта